银行人士称第二套房界定存在操作难题

银行人士称第二套房界定存在操作难题

作者：刘薇　发布时间：2007-10-04　来源：羊城晚报

央行和银监会前日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，针对房地产开发贷款和住房消费贷款管理政策进行了重点调整和细化。本报采访多位银行人士、专家，对此次新政进行解读。不少银行人士认为，这份《通知》还存在一些较难判别或界定的地方。

　　针对新政，争议最大的仍旧是“第二套房”在实际操作中的界定问题。

　　多家银行人士认为，虽然央行明确第二套房为按揭购买的房产，但这其中还存在许多问题。比如，如果此前的一套房贷已经还清，现在再贷款买另一套房，算不算第二套房？一个人以配偶或家人名义再买第二套房，如何核查？家庭因换房而有正常的再次购房需求，仍是自住，若执行首付提高和利率上浮，是否公平？……

　　“从目前的情况看，央行界定的是一个自然人名下的房产，这样其实按揭购买第二套房仍有空子可钻。”一位股份制银行房贷负责人认为，个人完全可通过家庭成员申请第二套、第三套房贷躲过新政，而这在个人征信系统中是难以查到的。但也有人还完了前一套的房贷，由于居住需要再来买楼，这是正常的购房需求而非投资或投机，却因为是第二套就要多支付首付和利息，似乎又不太合理，“还是有许多问题需要再探讨。”他认为。

　　不过，据记者了解，早在2005年，就有银行对一些难点做出了界定。比如农业银行就明确规定夫妻双方购房算“同一借款人”，即若夫妻二人用银行贷款各买一套房产，其中一处将被视为第二套房而被提高首付和利率。对于这一做法，省内其他银行表示值得研究和借鉴。

　　解读

　　“大幅度提高”是何种程度？

　　《通知》中明确指出：银行发放的住房贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　这其中，“大幅度提高”将是何种程度？记者采访的多家银行人士均表示，对这一点各银行根据自身业务发展情况将会有不同，但提高是肯定的。具体执行中，此前银行就已对按揭购买的第三套及以上住房贷款首付比例和利率实行了较严格的控制。比如农行对按揭购买的第三套房首付比例要求至少五成，而深圳发展银行对同一人名下的第四套住房按揭基本不做，第三套房的按揭利率最高上浮到30%。

　　影响

　　按揭第二套成本大大提高

　　银行人士认为，“房贷新政”实施后，按揭第二套房房贷的购房户其按揭成本大大提高。若一位客户是按揭第一套价值80万元的房产，利率享八五折优惠即为6.6555%，首付30%即24万元，20年里按揭56万元的房贷，其月供为4226.63元，20年里利息共支付454391元左右；而这套80万元的房产若是客户的第二套房贷，则需首付32万元，其按揭48万元20年期的月供为4199.94元，20年里利息共支付527985元左右。“利率一个是打八五折，一个是上浮10%，一来一去就是25%的差别。”

　　关注

　　能否打击炒楼降低房价“肯定会有一定作用。”深圳发展银行房贷部门负责人认为，央行此举给出了硬性指标，一方面可从资金供给上实行收紧，一方面抑制部分需求，增加投机炒楼者的成本，给其心理上造成压力。也有专家指出，央行严控措施也可看作一个信号，或许随后会有更多配套调控措施出台。