通胀大潮下楼市投资策略

通胀大潮下楼市投资策略

作者：　发布时间：2008-03-07　来源：新华网

　　记者肖宾

　　连续八个月CPI涨幅超过3％，市民对于CPI的关注程度甚至超过了银行利率。与此同时，房地产价格大幅上涨，这两个关系民生和国家经济的因素之间是否存在着必然的联系？房地产在这个时期将扮演怎样的角色？对此，有关专家通过以下的分析来对未来的房地产投资提供了一些建议。

　　房产可对抗通胀

　　5+1五合国际总顾问刘力博士表示，虽然通货膨胀给房地产市场带来了诸多不确定因素，但是许多的实践和研究表明，房地产在很大程度上能够对冲通货膨胀的风险，尤其是在高通胀时期，而其他一些工具如证券等却不是有效的对抗通胀工具。加拿大在20世纪70年代处于严重的高通胀时期，年均通胀指数增幅约12％，而此时房地产的年均收益率为20％左右，并且与通胀率呈现高度相关性。而美国的全国房地产投资信托长期以来保持了显著高于通胀指数的年收益率。

　　多数的研究是基于数学模型得出的结论，在经济上可能的解释是，房地产作为主要的居民实物资产，能够起到保值增值的作用，并且在高通胀时期，房地产的流通性也较高，使得房地产的投资属性充分发挥。只要存在更高的通胀预期，资金就会向房地产等实物资产聚集，从而进一步推高房价。

　　成熟市场收益平均

　　如果房地产行业整体具有抗通胀性，那么不同的物业类型是否对于通胀的抵御能力也会有差异呢？

　　刘力表示，以美国为例，1984年以来，美国的消费物价指数保持温和上涨，22年间大约年均上涨了2.8％，我们选取的MIT房地产交易指数显示，美国房地产市场在这期间的年均综合收益率大约是9.6％，明显高于CPI增速。而从四种主要物业的收益率指数情况看，四种物业在这期间的表现略有差异。公寓的平均收益率最高，同时也最为稳定，而以截至2007年1月的数据看，写字楼的收益率是最好的，工业地产收益率略高于零售物业。

　　国内住宅收益最优

　　上海五合智库总经理邹毅表示，国内房地产市场目前还未发展到成熟阶段，住宅供求的结构性矛盾、商业物业总体的供求不平衡以及工业地产的相对滞后发展，加上信息传达的问题，导致了在不同的物业之间，收益率还存在较大的差异。

　　现在加入通胀的因素，通过主要考察了北京、上海两个一线城市，从2006年中期到2007年底这段时间内，北京和上海的住宅销售价格和租金价格指数涨幅均高于商厦和写字楼，而写字楼高于商厦，并且商厦的租金涨幅明显小于价格涨幅，其租金收益率呈现下行趋势。其原因可能是投资者比较这三种物业，发现住宅的流通性高、投资门槛低，所以住宅成为了收益率最好的物业。

　　