商品住宅/二手房比值是指当年商品住宅销售套数与当年二手房成交套数之间的比值。“链家地产”市场研发中心认为，如果该比值大于1，说明在整个房地产市场中，商品住宅市场（特指“一手房市场”，下同）依然是占据绝对的主流，但比值越小并且更趋近于1，说明商品住宅与二手房之间的交易市场越趋于平衡，二手房市场的地位也就相对越高；如果该比值大于0而小于1，说明二手房市场占据了整个房地产市场的主流，而且越趋近于0，越体现出二手房市场主流地位。

　　而从2001-2007年北京商品住宅/二手房比值的变化走势来看，呈现出逐年的快速下降趋势，而这也正表明二手房市场正成为房地产市场不可或缺的重要组成部分。2002年北京商品住宅/二手房比值为4.56，意味着每成交4.56套商品住宅，成交1套二手房；而2004年北京商品住宅/二手房比值下降到3.4，2006年该比值再度下降到2.39，2007年更是历史性的突破到2之内，为1.6。

　　虽然促成07年商品住宅/二手房比值下降的关键原因是由于在近三年的国家房地产宏观调控中，商品住宅市场受到的冲击较大，使其销售状况出现了连续两年的快速下降，06年商品住宅销售套数同比下降14%，预计07年商品住宅销售套数同比将再度下降21.7%；而二手房市场交易相对继续保持上升的态势，这直接决定了商品住宅/二手房比值的快速下行。但是，“链家地产”市场研发中心认为，这也正好表明二手房在整个房产市场的地位已经越发凸现，比值继续下降将是一个大的趋势。

　　不过，如果单纯从二手房市场的上市流通率来看，相比成熟市场的二手房流通率依然处于低位。2007年二手房成交9万套，而北京整体的存量房套数在420万套左右，按此计算，07年二手房流通率为2.2%（9/420*100%）；而目前北京存量房中有相当一部分军产房、校产房等特殊房产不能上市流通交易，我们将其刨除，假设大概在100万套，那么可以上市流通的存量房总量还有320万套左右，按刨除之后的存量房总量计算，07年二手房流通率也仅为2.8%（9/320*100%），而一个成熟市场的二手房流通率基本能够达到8%。

　　因此，“链家地产”市场研发中心认为，按照成熟市场流通率和刨除之后京城存量房总量计算，北京每年的二手房成交量应该在25万套左右，说明未来北京二手房市场还具有非常大的提升空间，特别是随着北京可供开发的商品房用地日益减少，二手房市场也必将在未来真正成为房产市场的交易主流；并且“链家地产”市场研发中心认为，在当前京城房地产市场还处于明显的供需紧张局面，解决中低收入家庭的住房问题除了需要加大廉租房、经济适用房和限价房的供应之外，更好的盘活二手房市场也应该是一个主要的方向，这对于满足消费者的购房需求和整体房产价格的平抑将起到较快的效果。